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广州容积率指标计算出新规 复式挑空受限
作者:刘丽琴  发布:12-07 我要评论

日前,广州市国土资源和规划委员会网站正式对外发布《广州市规划管理容积率指标计算办法》,将对房地产行业的产品设计带来不小的影响。

广州容积率指标计算出新规 复式挑空受限-徐州房产网

新规自2018年12月1日起施行,有效期五年。规定发布实施前,已取得设计条件且仍然有效的,其建设工程规划许可、规划验收仍按设计条件核发时的容积率指标计算规定执行,这对于现存和已获批的复式项目是利好消息。  

新规定

按照新规,套内建筑面积超过144平方米的复式住宅,其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的,水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50平方米的按1.5倍计算容积率建筑面积,超出部分按2倍计算容积率建筑面积;当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时,超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

如果套内建筑面积不超过144平方米的住宅,层高在3.6~5.8米之间,按该层水平投影面积的2倍折算计算容积率建筑面积;如果层高超过5.8米,按该层水平投影面积的3倍折算计算容积率建筑面积。

新变化

1.套内建筑面积超过144平方米的复式住宅,在“面积增值”上,最多只能获得25平方米的“附加值”。通过“中空”实现“高溢价”的空间将大大受到压缩。

2.套内建筑面积不超过144平方米的住宅,不再有通过“中空”实现“面积增值”的可能性。

超20项目在售 “偷面积”成绝版

根据新发布的《广州市规划管理容积率指标计算办法》,最引人关注的变化是关于复式住宅挑高部分的计算方式,显然将对目前一些“偷面积”的做法起到一定的惩戒作用。

复式使用率远超平层

近年来,复式产品非常受市场欢迎,尤其是面积在100平方米左右的复式四房单位,总面积小,但使用空间多。业内人士表示,这种设计多是利用挑空部分来“偷面积”,报建6米高的半敞开空间,然后按3米一分为二,再对半敞开空间进行室内化,由于中空部分不计算入建筑面积,就可将单层的单位变为两层的复式单元实现面积增值。

由于使用率远高于一般平层单元,所以受到市场青睐,成为主打营销卖点,其售价往往也比普通平层单元高出不少,单位面积利润率显然更高。据统计,目前广州单住宅就有超20个类似项目,主要分布在黄埔、增城、白云。例如位于增城的万科春风十里、保利中航城,位于黄埔的万科城尚城、龙湖首开云峰原著,位于白云的佳兆业天墅,位于荔湾的保利和光晨樾。

新规执行后,再设计上述这类复式单位就将计算建筑面积,不但没有了“偷面积”的效果,反而增加了建筑成本,所以未来新的项目再采用这种设计可能得不偿失。因此,不少业内人士都认为,目前市场在售的复式产品或从此成为绝版。

事实上,目前在售的复式产品货量也不多。据克而瑞的统计数据显示,近一年来,广州复式产品供应面积为36.1万平方米,成交面积为26.2万平方米,去化率约为73%。由于复式使用率远远高于一般平层单元,市场对复式产品的接受度较高。具体到月来看,去年的12月、今年的八九月都是复式的供应“大月”,供应面积均超5.5万平方米。成交高峰则是在去年的3月、今年的6月与8月,成交面积分别为3.5万平方米、3.2万平方米、3.1万平方米。

阳台“N+1”或有空间

复式设计“偷面积”可以休矣。不过,关于阳台进深的控制条件又有所放松。根据新规,住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米,且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。相比以往要求不大于2.1米,要求有所放松。

阳台进深的控制条件从2.1米放宽到2.4米,曾经流行一时的“N+1”房或许将迎来更多的设计空间。

编辑:董生
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