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多种因素重压市场 楼市回暖有需求就购了

发布:2016-05-31  作者:李苏   我要评论
宝信润山营销副总党江之:2016年房地产行业已经从2014-2015年的下行行情中恢复,这是多个因素综合作用的结果。

0516房产网资讯:编者按:经过开发商与购房者的长期的相互观望与对峙,僵局最终被金三银四打破,在金三银四过后各家楼盘收获颇丰,多家楼盘加推火爆,营销方式层出不穷,但土地市场持续冷淡、品牌效应本土开发商遇冷仍是不争的事实,面对市场种种现象,徐州楼市何去何从?红五火六能否如期将至?

 

党江之

宝信润山营销副总党江之

 

0516房产网:您好!党总,感谢您在百忙中接受0516房产网的系列访谈。金三银四板上钉钉,红五火六能否如期将至?据0516房产网数据统计,徐州市4月份成交商品住宅12566套,市场持续回暖,您认为是什么因素造成或者其主导因素是什么?百城房价跌至末位,针对量涨价跌这种情况您如何看待?

 

党总:可以说,2016年房地产行业已经从2014-2015年的下行行情中恢复,这是多个因素综合作用的结果。第一点是市场的原因,开发商和购房者长达2年的博弈,也是徐州房地产市场僵持时间最长的一次博弈,挤压了一部分真实的刚性购房需求,买不买房已经影响了购房者的生活质量,这是必要的条件。第二点,对于开发商来说,除了和购房者的博弈外,还有来自品牌房企的打压,各开发商的利润空间不同,直接导致了2014年的价格战,某些开发商甚至跌破成本销售,整体的价格利润空间已经挤压出来了。再看2015年,市场博弈依然这么激烈的情况下,房价慢慢回升且坚挺,购房者看到市场已经没有多少降价的空间;第三点,市场苦苦等待多重利好政策的导火索一引即爆,压抑已久的置业热情迅速点燃。购房者看准这个时机,认为出手的时机到了,从而造成近几个月的热销。

 

至于量涨价跌的说法,我并不认同,大的趋势并不是在降价。第一种,新上市的楼盘价格入市价格会最低,然后在慢慢上涨,这是给购房者信心;第二种,已上市的楼盘冲量降价空间也不会大。客户的需求来决定产品的好坏,但对于开发商来讲,建筑成本是一样的。购房者买房买的是需求,同理,开发商也是根据需求定价来平衡市场,而不完全是根据成本来,譬如高楼层的价格低,洋房的价格比高层价格高,我们看到的量涨价跌实际上是一种营销策略。

 

0516房产网:进入2016以来我市土地市场交易遇冷这预示着什么样的信号,会对徐州房地产市场带来怎样的影响?频繁的加推与土地市场的冷淡是否矛盾?

 

党总:政府重视去库存,从土地平衡来讲,供应地块减少相当于从根源上降低库存量,挤压购房需求。不激发购房的需求的话,9、10月份房企可能会出现竞争激烈的情况。

 

从开发商的角度来讲,本土开发商对市场的预期比较低,对近几年的市场并不看好。原因可分为三点:一是企业的资金实力;第二个现在的地块规模比较大,且大部分地块越来越远离成熟城市配套,这就要求开发商具备一定的城市运营商的能力,使自己的开发项目能够成为城市发展建设的组成部分,譬如万科、绿地等品牌房企就可以在完全是农村的地方去操盘运作;第三个企业操盘运作能力不足,从万科接手华府天地的营销,到绿城·东方润园(原龙廷润园)、绿城·东方雅园(原顺泰雅园)、恒大滨河左岸(原水韵龙庭)更名改姓都可以明显看出,本土开发商投入、营销理念……各方面都很欠缺,不能充分的迎合市场,成熟的操盘经验不足,拿地相当于重陷泥潭,所以不敢拿地。而品牌开发商在一二线的城市竞争激烈,导致市场占有率降低,要想把市场的蛋糕做大,不会放弃三、四线城市。

 

0516房产网:上面听您论道了品牌房企和本土开发商,大受裨益,您认为二者的差别都在哪里呢?

 

党总:品牌开发商的资源整合互补能力要强得多,领先的营销理念,更具竞争力的项目……使其立于不败之地。拿精装修来讲,在建材、土地、营销等成本居高不下的情况下,则要考虑更多的资源整合来降低成本。对于购房者来讲,精装修省心省力省钱则得到了实实在在的优惠,而本土开发商因为成本及风险管控等问题只能望而却步。

 

在我看来,本土开发商受外来品牌开发商的冲击力度还不够强,而本土开发商的优势并没有发挥出来,小船好调头对于房地产市场是不适宜的,相反,大船规避风险、创新等能力比较强。营销按着一个思路走不轻易动摇,完全让懂行的人来做事,深耕新作,把品质做好,才能做到充分迎合市场,这样本土企业和非地产行业的开发商才能争取到生存空间。

 

 

0516房产网:对于销售旺季出现了营销方式,开盘即售罄、大M、五一后恢复30%首付等现象。你如何看待此种现象?它会不会对购房者产生误导?可否结合贵项目当下的营销方式浅谈下,购房者面对五花八门的营销噱头,如何选择出手时机?

 

党总:营销噱头是为了实现量的突破,从而增加企业的现金流。就像前面说到的低价选择廉价苹果,但这种低价苹果和大众的需求是不对等的,所以在没有太大利润空间的情况下,没必要去等待,有需求就购了,一直观望的购房者会有赌博的心理,可能对生活质量有影响,更可能付出很大的机会成本。

 

0516房产网:目前,徐州本土开发商(羲圣、开甲置业等)意欲转型,外来房企大行其道(恒大项目也即将公开),面对已迈入“买方市场”的楼市,贵项目将如何应对?

 

党总:从购房者的角度来讲,刚需只买一套,房产的更新换代不快,改善需求并不强烈,多是不同区域再买一套;而投资的需求则是无止境的。作为开发商,则要为购房者打造高品质、有竞争力的项目。

 

我们预测了近几年的市场,并对二期规划做出相应调整:高层户型多为80-120平方米、户型南北通透方正,调整小面积的单层门面房降低购房门槛……我们的别墅总价在300-500万之间,全石材大庭院设计,购房者属于中高端人群,更在意差异化的尊贵服务,因此二期别墅将提升物业的尊贵体验、园林景观等的布置建设打造风水大盘……以迎合市场需求。

编辑:李苏  
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